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            杠桿保衛財富

            張鳳玲2016-10-09 09:04

            經濟觀察報 記者 張鳳玲 9月26日,北京雙井公積金貸款中心,楊明遞上一疊資料,資料是公積金補繳證明、社保1年原件證明、勞動合同等補繳公積金資料。

            楊明剛在北京購買總價1套250萬元的房產,首付130萬元,他自有存款100萬元,其中60萬元來自于3年期限的個人無息借款(親戚),自己存款60萬元,還有10萬元來自于消費貸。

            6倍杠桿,用40萬元撬動了250萬的房產項目。

            他們如何運用杠桿

            6倍杠桿,在許多蜂擁而至的搶房者眼中,這是屬于低杠桿。樓市杠桿工具非常豐富:首付貸、房抵貸、消費貸、經營貸等產品,年利率從4%到15%不等。

            而楊明買房借用杠桿工具是:眾籌首付、消費貸。

            一年前楊明還想攢錢,全款買房,但楊明發現,越攢錢,他距離房產越遠,2年前,楊明的同窗采取全杠桿買房,定金5萬元靠刷信用卡,首付60萬靠房本抵押貸款,200萬元組合貸款,根據楊明同學的口述,等到他房子正式過網簽后,他從另外一家銀行貸出房產凈值的70%,以消費貸的名義貸出來,這筆錢用來裝修房屋,今年9月份,目前楊明同窗出售完該房產,穩賺200萬元。

            在楊明看來,借用杠桿買房,人的階層會提升;不借用杠桿買房,境遇會反過來。

            據他介紹,此前他因臨時有事急需用錢,剛好有一個做P2P業務員打電話給他,想他兜售“房抵貸”等理財產品,他尋找某金融機構貸款6萬元,月利息0.475%,3天內就放款給楊明。“本來當時只是過橋,本來我認為2個月就還清,但對方說只需要5個月還清就可以了。”楊明說。

            多名金融機構人士表示,目前樓市杠桿的使用對象是:前端杠桿使用者是購房者和開發商,后端杠桿使用者是P2P公司等金融機構。杠桿使用形式是:連環加杠桿。

            為什么要加杠桿?

            金融機構為何愿意高杠桿把錢借給普通購房者?

            “之前把錢投入到創業公司,就是擊鼓傳花的天使投資、A輪、B輪、C輪……結果投資回報率低于資金成本線,還是把錢投資到房產最靠譜。”某金融集團投資部負責人稱,這輪杠桿運動中,金融機構的錢來源于富豪階層或中產階層,人們把錢注入到像P2P等金融機構,中產階層向金融機構借錢,加杠桿買房,房價暴漲,中產階層手中財富增值。

            根據最新數據顯示:2016年1-7月民間固定資產投資滑落至2.1%,去年同期是11.3%;然而今年 7月央行新增人民幣貸款達4636億元,其中住戶部門新增貸款達4575億元。而在過去的五年中,每年新增貸款中住戶部門貸款占比均低于40%。

            記者綜合銀監會、盈燦咨詢的公開數據梳理發現:目前有超過700家P2P從事房抵貸業務,成交量接近1400億元,收益率高達11%,平均借款期限為5.24個月。

            瘋狂的杠桿運動似乎讓人們保住了手中的財富,根據國家統計局9月19日公布“8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”,在全國70個大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上漲的城市達到62個,二手住宅同樣也出現了樣本城市全面普漲的情況,其中北上廣深一線城市房價上漲幅度分別是25.8%、37.8%、21.2%、37.3%,暴漲速度遠超整體經濟增長。

            第一太平戴維斯華北區董事長鄒錦標告訴經濟觀察報記者:“不要怪老百姓瘋狂,也不要怪房地產瘋狂,更不要怪金融機構瘋狂,大家似乎都沒有太多選擇的余地,投資股票碰到股災,很多對創業公司的投資只是在投資講故事的能力,投資汽車是貶值,買什么都不如買磚頭。”

            不止購房者

            個人杠桿購房的場景在杠桿生態中只是冰山一角,房企、保險公司等也參與到翹杠桿運動中。

            寶能系借助數倍杠桿撬動萬科股票,融信110億元高杠桿拿地,這些企業成為這輪土地和房地產股票價格上漲的主角,他們也把配股、發債、信托、中票、短融等杠桿工具運用到極致,在流動性寬裕時候,資金通過資管計劃、保險理財等渠道涌入房地產,目前房價暴漲,金融機構也在其中獲得了超額回報。

            種種現象,意味著中國的房地產行業進入由金融杠桿劇烈推動發展的時代。前述金融集團投資部負責人說,金融機構一參與進房地產,就有泡沫了,“但還沒到崩盤時候,如果崩盤,說不定金融機構早就開始撤資了。”

            鄒錦標分析,未來一線城市房價可能會再漲,在資本市場的助推下,房地產將進入全新時代,普通購房者全款買房、房企不借助金融杠桿發展,單獨奮斗生存艱難。

            “核心還是中國基礎設施強大,中國很多城市比發達國家首都的交通還方便,唯一的辦法還是早點買房,至于泡沫,要辯證地看,房地產的泡沫就像啤酒的泡沫,有一點泡沫啤酒才好喝,全部都是泡沫就沒啤酒口感了。”鄒錦標說。

             

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