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            8月北京住宅銷售創三年單月新高

            田國寶2020-09-18 07:12

            經濟觀察報 記者 田國寶 9月16日,北京市統計局發布1-8月房地產市場運行情況,前8個月住宅銷售面積371.4萬平方米,同比下降18.7%,仍沒有恢復到疫情前水平。

            但是從單月銷售來看,同花順數據顯示,8月北京商品住宅銷售面積99.3萬平方米,環比上升48.5%,同比上升了84.2%,創下2017年以來單月銷售面積的新高。

            北京某項目銷售人負責告訴經濟觀察報,8月新房銷售放量一方面與供應結構有關,一直以來北京新房均位于遠郊地區,市場關注度較小,8月有一部分五環附近和五環內項目集中入市,吸納一部分改善型需求。

            另一方面也與疫情積壓需求釋放有關,北京樓市從4月底開始恢復,但由于議價空間較大,購房者觀望情緒較濃,隨著優質項目陸續入市,這部分需求在8月得到一定程度的釋放,“但是整體壓力還是比較大。”上述項目銷售負責人表示。

            單月新高

            從2017年317限購以來,北京商品住宅成交直線下降,2017年全年成交較上一年下滑了四成,2018年再次下滑近一成。但是,從2019年商品住宅開始出現上升,全年成交722.9萬平方米,上升42%。

            進入2020年以來,1月北京商品住宅成交面積超過上一年同期。但從2月開始,受春節假期和疫情影響,銷售面積直線下降,全月成交了15萬平方米,不到1月的三成,創下15年以來月度成交最低紀錄。

            此后的兩個月,雖然成交開始陸續復蘇,但仍沒有恢復到1月水平。一直在5月,北京商品住宅成交面積達到63萬平方米,趕上了2019年月度平均成交面積,這一行情一直延續到7月。

            上述項目銷售負責人表示,一般情況下,一年中銷售旺季在12月,“年底沖業績,促銷力度比較大,這個很容易理解;其他月份受整體形勢影響比較大,像平時說金九銀十,已經好久沒有出現了。”

            在他的印象中,樓市很少在8月出現成交高峰或者次高峰,“有時候4月行情好,因為上學、畢業生剛需等需求。但是8月一般都比較平淡,可能會比二三月好一些,但一般不如四五月或九十月。”

            今年8月北京商品住宅成交面積接近百萬平方米,創下2017年以來單月紀錄。在上述銷售負責人看來,這與8月北京優質項目集中上市有關。“原來開盤的,大多數是遠郊的多,要么大興、房山的,要么順義的。”

            但8月入市的項目中,大部分集中在亦莊、豐臺、大興舊宮、海淀田村等五環附近項目,這些項目由于地理、交易、教育等條件相對較好,正好迎合了一大部分疫情期間積壓下來的改善型需求。

            朝陽鏈家一家門店負責人也表示,從4月底需要逐步釋放以來,市場需求以改善型需求為主。“疫情讓人們對住房需求有了更多新的需求,很多功能老小區是無法滿足的,而且本來疫情積壓的需求就比較多。”

            上述項目銷售負責人表示,很多購房者可選擇性空間大,但適合需求的比較少,而且隨著價格松動,觀望的多,出手的少。“8月開盤的這些項目一出來,正好迎合這一部分需求,我想這個可能是個重要原因。”

            會持續嗎

            北京市住建委數據顯示,截至9月17日,2020年北京共有85個商品住宅取得預售證,其中第一季度僅發了12張,大部分是二季度和三季度下發,其中8月累計下發了14張預售證。

            同花順的數據顯示,1-7月,北京商品住宅新增供應面積是352萬平方米,依然高于同期333萬平方米的銷售面積。

            由于8月成交大幅增加,截至8月底,北京商品住宅庫存從7月的1223平方米下降至1160平方米。這一庫存水平近低于6月和7月,依然是2012年3月以來的高點。

            按照2020年以來月均去化面積來看,北京商品住宅去化周期是22個月。而根據保利投顧的測算,截至8月底,北京商品住宅的去化周期是29個月。

            9月和10月會持續8月的行情嗎?9月以來,恒大率先在全國打響7折營銷戰,一部分房企已經加入戰局。多位房企的人士向經濟觀察報透露,未來三四個月,房企將不惜代價的進行銷售和回款。

            上述項目銷售負責人認為可能性不大,在他看來,8月銷售面積攀升有其特殊性,“像豐臺中海和金茂的項目,開盤去化率都超過一半,當月消化的差不多了,如果金九銀十還有類似的項目開出來,那應該沒問題,否則肯定達不到。”

            從8月二手房成交數據來看,根據保利投顧的研究報告,8月北京二手房帶看量超過10萬套,環比上升16%,但最終成交16057套,環比下降1%,也不及5月和6月的成交量。

            一手房銷售面積創紀錄,而二手房銷售一般,一定程度驗證了上述項目銷售負責人的判斷。即新房成交較好,主要因為部分核心區域項目入市,迎合積壓下來的部分需求,形成短期放量。

            同花順的數據顯示,9月前兩周,北京商品住宅成交面積為34萬平方米,只有8月成交的三分之一。如果9月想要達到8月的成交水平,成交面積需要在接下來的兩周超過60萬平方米。

            貝殼研究院分析師許小樂也認為,今年金九銀十仍難出現,主要原因有三。

            第一,過去三年都沒有出現“金九銀十”。根據貝殼研究院數據,過去三年,全國18個城市9、10兩個月的成交量均比上月下降,環比降幅在5%-10%左右。317調控之后,房地產市場已經不存在明顯的波峰了。

            第二,今年的調控政策更加精準施策,“金九銀十”更難出現。中央多次強調“房住不炒”的政策導向,LPR利率連續四個月保持不變,上半年應對疫情的貨幣信貸政策逐步調整。房地產市場快速升溫的條件不存在。

            第三,市場預期較弱,貝殼研究院數據顯示,8月全國重點城市業主漲價占比低位持續下降,房源交易時間仍然保持100天的長周期,這樣的市場很難開啟改善型換房鏈條。因此,今年二手房市場很難有起色。

            許小樂認為,新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響,可能會出現降價售房的小行情,但價格不僅難以上漲,反而可能小幅下降。

            土地熱度減退

            對于多數開發商來說,北京是一個特別的區域。超過的兩千萬的常住人口,對于住房需求的不言而喻。2005年到2017年317調控前,北京每年商品住宅成交面積均在千萬平方米級別,即便是2008年金融危機影響,也接近900萬平方米。

            受317樓市調控政策影響,2017年北京商品住宅成交面積下滑至557萬平方米,2018年進一步下滑至509萬平方米。2019年,受開發商促銷等因素影響,北京新房成交面積達到了723萬平方米,創下317以來新高。

            一個城市的人口變化、人均可支配收入、房地產成交、房價等指標是房企衡量投資的重要依據。但實際上,多數房企對北京土地保持一定警惕。

            一位30強的房企營銷負責人表示,在向全國擴張的過程中,項目進京一直是他所在公司的夢想,“之所以一直沒有進來,就是覺得地價這么高,房價空間又不大,萬一拖住了,可能會影響整個集團。”

            Wind數據顯示,截至9月17日,2020年北京土地成交平均樓面價為2.7萬元/平方米,位居全國第一名。如果單看商品住宅用地成交,這一數字是3.3萬元/平方米。而同為一線城市的上海商品住宅樓面價還不足萬元。

            截至9月17日,2020年北京累計出讓土地52幅,土地成交金額1529億元,期中疫情前成交的土地金額占比超過三成。這些土地為北京增加供應560萬平方米,期中新增商品住宅供應面積448萬平方米。

            6月以來,北京商品住宅用地(包括住宅混合用地)的買方,就極少出現民企單獨身影。同花順數據顯示,6月1日到9月16日,北京累計成交13幅住宅用地,除了佳兆業和路勁各獲得一幅外,其他土地成交均為央企、國企或聯合體。

            看上的地搶不到,即便搶到也算不過賬;能搶到的地看不上,去化周期慢。這是一部分房企對北京土地市場的感受。尤其是今年受疫情影響,北京新房成交至今未能恢復至2019年水平,也一定程度降低了房企的期望。

            一位房企的人士告訴經濟觀察報,今年其所在公司在北京獲取兩幅土地,但無論總價和還是樓面價相對較低,“我們整體盤子大,占用的資金比例不大,但是在北京有項目,對于其他地方項目銷售也有推動作用,”

            但北京一些核心區尤其是五環內的土地,依然受到開發商的青睞。截至9月17日,北京已經成交的商品住宅用地中,溢價率超過20%的土地有18幅。但溢價率為0的商品住宅用地也達到了15幅。

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            不動產開發報道部主任
            主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。