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            【2020IF?商業地產年會】王軍:文旅產業小鎮更需要運營邏輯

            饒賢君2020-09-18 07:23

            經濟觀察網 記者 饒賢君 2016年伊始的文旅地產熱潮,經歷了四年的大浪淘沙,參與者終于開始面對潮水退去后的淺灘,文旅地產不等于地產、產業小鎮更需要產業,文旅產業的發展是一場毅力長跑正逐漸成為行業的共識。

            偉光匯通集團總裁王軍表示,2019年至今,已經有一批文旅產業運營商倒下,“很多文旅產業運營商都是開發企業的子品牌,所以部分文旅項目還是按照房地產開發的節奏在做,這可能是有些問題的,要做好文旅小鎮,必須轉變運營思路和商業邏輯,要有長跑的韌性和毅力,同時也要認清,文旅運營既是面向C端的生意,更是重視B端的生意。”

            后疫情時代,在倡導國內循環的新格局下,文旅產業該如何發展?偉光匯通又將如何把握機會?以下為王軍在2020IF·商業地產年會上的部分演講實錄:

            先說一個結論,文旅產業小鎮將會迎來一個全新的機遇。

            因為文旅產業小鎮具有中樞產業的特征,需求側可以滿足完整市場的需求,供給側可以提供完整的供給體系,特別是在一些經濟不發達的地區,小鎮可以做文旅和產城融合,以及作為城鄉融合發展的焦點,發展新的業態和新的模式,促進產業的發展。

            小鎮的開發運營是一個系統的工程,是全鏈條的開發,涉及到策劃、規劃、開發、運營等各環節,要重點考慮小鎮可持續的運營的循環,又要重視當地的文化和原生態的生活,又要創造文旅生活和文旅消費的融合的小鎮級的綜合性的商業的空間。

            所以文旅小鎮頂層的設計,是整個生態鏈整體的開發,是文化產業產業鏈、旅游產業鏈、特色產業鏈三個鏈條相互支撐構建起的生態鏈,文化是內核,旅游是驅動,產業是外延。

            整個業務的生態結構最關鍵的是以吸引流量為起點,創造消費的聚集,通過挖掘文化和旅游資源的核心的價值,圍繞著流量、文化、空間、功能、運營、品牌6個基本要素來進行“文旅+”特色產業的延伸和生態的養成。

            這個就是偉光匯通的模式,核心是以文化為起點,首先注重的就是文化內容的地位,以及對文旅小鎮先導的作用,真正擁有屬于自己特定的文化符號,來形成城市獨有的標志,通過文化和城市經濟的融合,提升城市形象和文化商業效率。

            要做到這一點,需要進行文化的挖掘,在內容上注重文化挖掘,從風土人情、傳統民俗文化藝術、價值觀念等多個維度進行梳理,提煉具備文旅開發價值的類別,選取有代表性、文化影響力、市場認知度、旅游吸引力等多個維度的文化主題。

            形成文化主題的基礎上,把文化活化成文化產品、旅游產品、文創產品,來構成整個文旅產品的體系和主題文化的業態,然后通過建筑、景觀、場景、文旅內容、商業業態進行文化的表達,集合文化的衍生品和體驗來構建宜養、宜商、宜居功能完備的聚合商業空間。

            另外在規劃設計的維度,也就是說在硬件上首先做文旅保障,基于小鎮文旅的定位,結合文化產品、旅游產品、文化活動的需求,基于人的維度考慮形態、功能客群,結合這些因素設計空間機理,考慮空間性、規劃的結構、建筑的形式、空間景觀,營造街區體驗的氛圍。

            在整個規劃上,我們需要考慮到B端的迭代需求,基于商家的業態的需求來規劃設計他們所需要的空間和場景,做到精準匹配定位,同時,根據小鎮實際的空間機理特征進行商業空間和場景的合理的設計,構建流線、功能分區、配套等,滿足后續商業業態不斷迭代的功能需求,創造一個文旅產業小鎮商業運營的環境空間,用小鎮的空間尺度做到商業地產功能上的再造。

            偉光匯通做的文旅產業小鎮,是在傳統的基礎上延續當地的歷史文脈和地域元素,但是一定要在傳承的基礎上進行創新,有效融合現代建筑和現代設計的法,要體現當地的歷史和地域元素,還要突破傳統古建對現在業態的限制,營造符合現代人審美具有創新性又有民族傳統的建筑風格,用現代化的建筑手法演繹和傳承中國的傳統文化,來符合現代業態的需求。

            另一個很重要的點是要形成游線,也就是合理的空間布局,讓游客獲得最舒適的游覽的體驗感,在空間上既要輕松又要賦予變化,不要過于厚重,要做到重點突出,避免千篇一律,充分考慮游客的視覺、心理、體驗因素,分析游覽和消費的需求,結合這些因素將核心景觀進行均衡的配置,規劃設計小鎮的街巷包括場景的節奏感,避免形成審美的疲勞。

            除了游線,動線也很重要,在小鎮的空間動線上,要形成不間斷的商業氛圍,同時也要形成較好的游覽引導,這就要求主動線的可達性好,有適合的長度寬度形成靈活的節奏感舒適度,次動線的設計上則要提升街區厚度,增加小鎮整體的游逛性,主動線和次動線相交的節點,要形成路徑交接點和空間,形成豐富的層次。

            文旅小鎮做“活”的關鍵,是要落實產業的屬性,我們對當地文旅資源進行有效的開發,形成人流和客流的聚集,從而形成消費流的聚集和流量效應,有效帶動當地的特色產業,比如說原生態的手工藝品、土特產、文創產品、特色工業產品,通過小鎮的文旅平臺讓外界所熟識,形成特色的會展,通過當地特色產業的聚集拉動當地經濟的發展。

            文旅產業小鎮的發展對整個社會經濟有顯著的乘積效應,可以給中小企業和服務業生存發展的機會。

            疫情之后,我們的小鎮復蘇非???,基本上恢復到了疫情前的水平,中小企業和服務業提供了就業、稅收,同時通過文旅小鎮整個開發鏈條,涵蓋了多方面的回暖。

            文旅產業小鎮未來發展趨勢一定是項目的品質化、管理的信息化、內容的體驗化、業態的融合化,實現多元化的盈利模式。

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            不動產運營報道部記者
            對一切有趣的事物充滿好奇,探尋真相與本質,關注地產細分領域。