<em id="7lnpl"></em>

        <sub id="7lnpl"><progress id="7lnpl"><thead id="7lnpl"></thead></progress></sub>

          <p id="7lnpl"></p>

            <big id="7lnpl"></big>
            <var id="7lnpl"><nobr id="7lnpl"></nobr></var>

            越秀服務提出“3年1億平”目標 TOD物管模式獨具優勢

            2021-08-16 11:00

            完成港股上市一個半月后,越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰、執行董事兼行政總裁吳煒、執行董事兼常務副總裁毛良敏、財務總監陳冬鵬、資本運營總監萬思蘊管理層團隊集中亮相,秀出首個中期成績單。

            業績會上,吳煒明確提出未來的其中一個發展目標:兩到三年內,管理面積要達到1億平方米。盡管管理層未明確具體是在管面積,還是合約面積,這仍是一個不小的目標。

            截至2021年6月底,越秀服務在管面積3504萬平方米,合約面積5273萬平方米,上半年同比增幅達63%、41%。規模明顯提升的同時,多個盈利數據亮眼,上半年營收9.58億元,較去年同期翻番;股東應占利潤1.78億元,同比增134%。

            在業績會上,吳煒也表示,越秀服務將在三個方向上發力:

            第一個是母公司越秀地產提供的強有力支撐,母公司每年基本上能夠保證交付500到600萬方的面積,兩三年下來可以提供1500-1600萬平方米。

            第二個是積極外拓,“越秀服務已經構建了一個60到70人的外拓團隊,而且這個外拓團隊是全國布局的,我們希望外拓這一塊能夠實現1500萬方的水平”。吳煒說。

            第三個是收并購,我們上市融資的資金中有60%是要用于收并購的,預計這一塊未來3年實現3000-3500萬方平方米的目標。

            此次中期業績會上,越秀服務管理層不僅給自己提出了“三年億平”目標,還表示TOD項目不局限于地鐵,還要向高鐵等場站類樞紐項目延伸;TOD項目不止于廣州,將向外拓展。

            多指標增長

            從收入構成上看,越秀服務非商業物業和商業的營收占比呈“七三分”,萬思蘊稱之為一個不錯的比例。

            在管226個項目中,超過75%的項目位于大灣區,其次是華東地區,占比11%。

            具體而言,184非商業項目貢獻了6.78億元收入,同比增幅達113%,主要是“老三項”物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。

            同時,為42個商管項目主要提供商業運營和管理服務、市場定位咨詢和招商服務,這部分卻貢獻了2.8億元的收入,同比大幅上升97%。

            從行業特性來看,由于商管項目其高管理費、利潤增長較為穩定等特性,帶“商管”服務的物企更受資本市場認可。越秀服務中報披露的平均管理費也能看出差異:非商業項目每月每平方米管理費2.8元;寫字樓每月每平方米管理費23.5元,購物商城則達到35.3元。

            毛良敏介紹,上半年商管項目大部分承接的是外拓項目,而不是來自母公司,“這對我們培育市場能力的一個比較好的實踐和證明。”據悉,越秀服務上半年外拓項目包括廣州創維科學城總部大樓、廣州粵傳媒大廈、廣州云享經濟生態園等寫字樓。

            毛利率也能看出商管項目成為物管行業香饃饃的主要原因。越秀服務總體毛利率35.8%,在行業已處于較高水平;其中非商業項目的平均毛利率36.2%,同比增約1個百分點,而商業部分則從25.8%升至34.7%。

            細看‍各業務的盈利能力,非業主增值服務毛利率50.2%,社區增值服務毛利率40.2%,商管項目的市場定位咨詢和招商服務的毛利率甚至接近46%,遠高于傳統住宅物管服務的毛利率24.5%。

            越秀服務在中報中解釋了商管項目毛利大增的原因,一是期內為多個新項目提供的市場研究和定位服務毛利水平較高,而是上半年優化人員資源配置,以及通過自動化智能化管理控制成本。

            TOD物管賽道的多樣可能性

            近年,物業行業已逐步跳出傳統“四保”業務,往更開闊的業務邊界拓荒。物業管理開始走出小區,走向商業寫字樓、街道、河道乃至整個城市運營管理。依托大股東廣州地鐵的資源優勢,越秀服務取道蹊徑。

            TOD物管模式是越秀服務的獨特標簽。

            據管理層介紹,越秀服務是擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營”的復合型物業管理公司,為廣州地鐵的站點、站線和車輛段提供物業管理服務,擁有地鐵列車等特種設備清潔領域的技術壁壘。

            截至6月底,TOD在管面積為510萬平方米,包含在管地鐵站71個、車輛段和停車場有25個;合約面積612萬平方米,上半年新增TOD合約面積約93萬平方米。

            中報也披露了TOD物管項目具體的盈利水平。上半年TOD業務錄得毛利率27.9%,高于越秀服務住宅物管項目的毛利水平,同比上升1.9個百分點;凈利率17.3%,同比上升5.7個百分點。

            開拓TOD物管業務也在很大程度上為中報增色,帶動營收增長。中報披露,上半年,來源于越秀地產等母公司及其關聯方的收入同比增加約4.9億元,增長率達到122%,得益于去年11月,越秀服務收購廣州地鐵子公司廣州地鐵環境工程有限公司及廣州地鐵物業管理有限公司,開始向車輛段、地鐵站沿線及地鐵網絡沿線的住宅及商業提供物管服務。

            越秀服務管理層對TOD模式寄予厚望,希望成為國內領先的TOD綜合物業管理服務平臺,構筑技術壁壘。

            毛良敏解釋,TOD物管業務業務分蓋上和蓋下,上半年蓋下部分實現新增合同額超過1億元,這部分主要是車輛段和站點服務;蓋上部分也實現了幾十萬平方米的新增面積,同時越秀地產上半年有新增TOD項目土儲,未來可以支持業務發展。

            TOD物管,只是把傳統物管服務的對象把住宅小區,替換成地鐵嗎?毛良敏給出了進一步的解釋。

            毛良敏表示,從整個市場容量來看,越秀服務的TOD不僅僅是為地鐵服務。“我們所理解的TOD,是基于一個公共交通的站點來建設的概念,未來希望不僅能夠為地鐵服務,還能為機場、高鐵站等服務”。越秀服務在試著延伸其服務鏈條。

            在地鐵服務基礎上,越秀服務還希望不斷拓展對交通樞紐的管理維護的能力,“高鐵和地鐵的服務需求其實是類似的,包括車輛的清洗、消毒、清潔、保養等,還包括高鐵停車場、車輛段服務。所以,未來除了地鐵,越秀服務還會深耕高鐵和機場等基于公共交通的場站類業務,進一步樹立越秀服務TOD的特點,從而輸出自己的技術和服務能力。”毛良敏進一步說明。

            “TOD業務具備一定的技術壁壘,市場上目前能夠同時具備蓋上和蓋下兩種業態服務能力的企業不多,而越秀服務是其中之一,所以未來越秀服務很有把握能夠走出廣州,能夠承接更多的項目。”越服務管理層表示。

            據悉,目前越秀服務的TOD業務主要承接廣州地鐵項目。談及區域及項目擴張,毛良敏在業績會上也解釋稱,公司今年上半年已經開始走出去。“我們上半年與昆明、成都、長沙等城市的地鐵運營企業聯系和溝通,有一些達成初步合作意向的企業。”

            同時,廣州地鐵本身也在其它城市開發和運營相關地鐵業務,包括跟南昌、重慶、青島等城市在合作,“我們未來有機會借船出海,能夠伴隨著廣州地鐵走出去。”

            規模對市值的作用越來越大。幾乎所有的物管公司,基礎業務是做生活服務,一方面需要規模來保證基礎服務收入;另一方面需要較大的客戶基數做增值服務,進行價值轉化。

            越秀服務管理層也多次表露對規模的野心,吳煒對經濟觀察網表示,“上半年我們在市場上成功融資,下半年的收并購動作一定會不斷加快”。

            對于物業股受市場情緒波動影響的提問,吳煒也坦言,目前這個環境對物業股有些不利,這是正常的,但他認為長期看物業的發展是很有前景的。

            “物業的獨特優勢是很清晰的,輕資產、賽道非常長,而且盈利、現金流情況都不錯,從長期持有、發展的角度,物業股的價值在市場中一定會有所體現。”吳煒進一步說,從政策上來說,目前的政策更多是利好,包括此前政府印發的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》,這都是國家的一些大政策,允許物業行業向養老、托幼、家政、文化等等領擴張,對物業來說有兩個很明確的信息:

            一,政府非常重視物業,希望物業企業做大做強。

            二,物業的業務領域是非常寬闊和廣闊的。

            版權聲明:以上內容為《經濟觀察報》社原創作品,版權歸《經濟觀察報》社所有。未經《經濟觀察報》社授權,嚴禁轉載或鏡像,否則將依法追究相關行為主體的法律責任。版權合作請致電:【010-60910566-1260】。