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            禹洲的“安全感”:三道紅線年內達標,穩健經營逆勢上揚

            2021-08-16 11:53

            2021年早已過半,地產商們的經營節奏也陸續回復正軌。在剛剛拉開序幕的中報季里,能夠看到不少令人欣喜的正向“成績單”,禹洲便是其中一位。

            截至2021年6月30日止六個月期間,禹洲集團累積實現合約銷售金額527.14億元,同比上升23.02%,完成全年目標的47.92%。收入恢復,上半年錄得120.81億元,較去年同期實現大幅增長。

            與此同時,禹洲集團上半年期內溢利12.18億元,實現核心利潤約為11.36億元;母公司擁有人應占核心利潤實現7.91億元。

            從數據上看,禹洲這半年來快速恢復到了以往平穩發展的態勢。

            同時,禹洲沒有忘記與投資人一起分享這份業績。在業績報告中,禹洲宣布中期股息每股派發5.3港仙,占母公司擁有人應占核心利潤的35%。

            疫情所帶來的陰霾在時間流逝中漸漸淡去,給地產商們留下了對于“安全”的思考。行業的變化加上“三道紅線”和“兩集中”等多項調控政策的出臺,一個新的地產時期已然到來。

            “房地產短期看金融,長期看人口。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化,房價普漲的時代一去不復返了。”對于下一階段,禹洲已經有了頗為精準的判斷。在剛剛結束的禹洲半年度業績會上,“穩健”是被提及最多的一個關鍵詞。

            如何在波瀾詭譎的形勢中走得更為長遠,又如何在行業“減速”的大背景下尋求到新的增長點,這是擺在所有地產商面前的一道難題。

            幸好,禹洲已經在不斷反思中付諸行動。

            “0商票”背后的安全感

            “在地產百強企業中,禹洲算是少有的沒有發行過一分錢商票的地產企業了。”管理層在業績會上簡簡單單的一句話,將禹洲骨子里的“求穩”心態展現得淋漓盡致。

            所謂的“商票”類似于“欠條”,是指房企以票據來支付供應商款項,從而達到延緩各類資金支付,降低企業資金壓力效果的一種形式。

            不過,禹洲在供應商管理上向來信奉共同成長的“雙向原則”。在其看來,供需雙方是一個利益的共同體,在市場競爭加劇的情形下,雙方更應該加大合作意識、實現共贏。因此,過去這風風雨雨的二十多年來,禹洲從未開出過一張商票。

            由于商票具有隱蔽性,不少房企對此頗為青睞。然而,今年以來已經不止一家房企出現商票兌付逾期的情況。不久前也有消息傳出,央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入其監控范圍,要求相關房企將商票數據每月上報。

            偶然中往往蘊藏著必然,禹洲多年來的堅持,讓其在當前融資監管越發嚴格的情況下,收獲了多一分優勢和安全。

            對于禹洲而言,“0商票”背后一方面是對供應商的責任心,另一方面,則是穩健的現金流和債務結構帶來了充足的底氣。

            數據顯示,截至今年上半年,禹洲的美元債平均還債年期是3.12年,今年內所有到期美元債務均已償清,債務結構長期保持著平穩狀態。融資成本方面,禹洲的加權利息成本持續下降,從去年全年的7.19%下降了0.06個百分點至今年上半年的7.13%。

            于2021年6月30日,禹洲集團的現金及現金等價物及初始期限超過三個月無抵押定期存款約為280.72億元,足以覆蓋其短期債務。據管理層介紹,禹洲目前手上的美元債額度還有3億美金。“我們會視乎市場的情況再考慮什么時候進行融資。”

            現金流充足的同時,禹洲集團的負債方面也在持續優化。截至2021年6月底,禹洲集團總有息負債合共602億元,比2020年減少了37億。

            截至上半年,禹洲的凈負債比率約為80.42%,較去年末的85.80%下降5.38個百分點?,F金短債比則是從去年末的1.83倍提升到1.85倍,兩項指標均大大優于監管要求。三道紅線中唯一“踩線”的剔除預收款后資產負債率,也從去年末的78%下降到了今年上半年的74%。

            為了提升“安全感”,禹洲上半年還在擔保金額方面進一步做了“減法”。截至今年中期,禹洲集團的擔保金額剩下63億元,較去年年底減少了約14億元。

            今年完成三道紅線“轉綠”

            對于禹洲而言,穩健并不只是一時追求,而是一個長期的結果。債務結構持續改善之下,管理層也在業績會上承諾,要在今年年底前將“三道紅線”指標全部“轉綠”。

            “禹洲是一家以量入為出、穩健為主的內房股穩健型地產商。”

            對于公司的發展理念,在以林龍安為首的管理層們心中一直都有著頗為清晰的一個定位。具體到措施來看,禹洲在上半年進一步完善了財務體系化建設。以財務指標為根本線索,貫穿到投資、營銷、成本、回款、盈利等各個指標和節點上,確保決不允許再出現任何過失。

            “我們每兩個月會有一個高層會議,旨在推動公司更加完善的舉措和存在問題的修正。”據管理層介紹,禹洲如今以深圳為中心的總部已經基本全面落地,下半年還將持續強化公司的管理體系。

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            基于穩健管控的要求,禹洲上半年在運營提升方面做了一些細化調整,同時加大了對一線以項目為單位的管控力度,以便確保各個節點的準確率能夠進一步提高。

            很多時候,房企們的安全感往往是來自于“如期進行”這四個字,不管是項目進展、融資進度,還是償債節奏,環環相扣的流程中很容易牽一發而動全身。

            值得一提的是,在今年上半年,禹洲計劃內的各個節點實現了“零延誤”,運營效率得以進一步的提升。

            與此同時,禹洲的這種“精準把控”也體現在了拿地策略上。于今年上半年,禹洲只新增了4個土地項目,總面積約為55萬平方米,總貨值超過110億。其中有兩個項目位于蘇州,另外兩個項目分別位于大灣區和鄭州。

            “關于今年會花多少錢拿地我們有很明確的導向,就是總負債不能增加。”

            在上半年土地市場火熱之時,禹洲也曾參與過一些地塊的競拍,但最終因為“算不過賬”而選擇了有所保留。在其看來,“為了拿地而拿地”顯然與自身穩健的經營風格不符。

            “目前禹洲追求以利潤為導向的有質量的增長,我們對每一塊地都會研判得更深。”

            千億之后,利潤才是禹洲所追求的核心指標。管理層對投資者們坦言,禹洲希望做到有質量的增長,現如今更多是追求盈利、追求權益比的上升。至于規模和總量會不會上升,管理層給出的答案是每年實現5%-10%左右的增長幅度。

            去化45%就能完成年度目標

            “要回歸到以前的高盈利、高毛利是絕不可能的。我們會做好盈利導向,也有信心盈利可以做到行業平均水平或者之上。”

            禹洲深深明白,金融紅利已經褪去,經營紅利才是房企未來爭奪市場的硬實力。因此,在拿地端的支撐上,禹洲明確了依靠銷售去化來強化拿地的策略。

            而良好去化的底層邏輯在于優質的土儲,也正因為此,禹洲長期堅持著深耕一二線城市,在其現有的2200萬平方米土地儲備和4400億的貨值中,有90%以上位于一二線。

            截至6月30日,禹洲共在39個城市擁有179個地產項目,土地成本約6854元/平方米,土地儲備足夠支撐其未來三到四年的發展需求。

            與土地成本形成對比的是,禹洲今年上半年的銷售均價已經突破了1.8萬元,達到每平方米18526元。其中,禹洲在上半年的個別月份銷售單價還一度突破2萬元。一定程度上,這也反映出了禹洲投資一二線城市的策略迎來了良好回報。

            今年下半年,禹洲整體可售貨值約為1300億元,供貨量較前兩年同期增長了15%。其中,有91%位于一二線城市和準二線城市。

            截至7月,禹洲實現總銷售額約623億。按照推貨計劃和1100億的年度目標來計算,禹洲下半年只需完成45%的去化便能夠完成年度任務。

            高質量拿地得益于布局策的正確,堅持區域深耕也不僅僅是句“空話”。對于下一階段的發展,禹洲已經明確不會再進一步擴大城市布局的版圖,而是會在每個已經進入的城市里提高產能。

            其中,合肥區域和杭州區域的表現無疑是對此最好的印證。今年上半年,禹洲合肥公司憑借著產品力、品牌等各方面的優勢,在當地實現了銷售金額、銷售面積和套數都位列前三名的成績。

            另一邊,杭州公司同樣亮眼。據介紹,杭州公司將大概率會成為繼蘇州和合肥之后,禹洲版圖內第三個突破“百億”銷售額的城市。其中,位于杭州蕭山區的泊朗廷項目上半年取得了合約銷售份額、套數和面積“三冠王”的良好成績。

            長三角以外,大灣區是禹洲深耕的又一個重頭區域。除了招拍掛,禹洲也在大灣區積極尋覓著合適的城市更新項目。據了解,目前禹洲在廣州、深圳、東莞和珠海等城市已經陸續有城市更新項目布局落地。

            “房住不炒”已經常態化,相比起“走得更快”,地產商們更關注的是如何“走得更遠”。而始終追求穩健的禹洲,如今正走在了正確的道路上。

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