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            租金收入快速增長 龍湖投資性物業加速釋放能量

            2021-09-08 16:11

            8月25日,龍湖集團(0960.HK)公布其截至2021年6月30日止半年業績,不出行業預料,這家地產領域的“三好學生”依然保持著穩健的發展姿態,凈負債率46%,在手現金994.7億元,現金短債比達到5.48倍,連續五年處于三道紅線的綠檔中,這是自律帶來的自由。

            半年業績中的一組數據格外凸顯這種從容。其營業額同比增長18.5%至606.2億元,而物業投資業務租金收入同比增長42.4%至47.8億元,也就是說,租金業務的收入增長是整體業務的兩倍以上,而2020年,龍湖投資性物業收入增速為31%。

            對規模型房地產企業來說,這是一個有點奢侈的成績,它意味著,過去多年背負巨大機會成本壓力積累下來的商業地產、租賃住房等,在加速地釋放能量。

            經過20年的深耕,商業運營早已成為龍湖集團穩固的基本盤,是排名第二的業務航道,憑借著龍湖的體系優勢,龍湖商業近幾年來厚積薄發,無論是規模還是盈利能力皆躋身行業頭部,更難得的是,在最近兩年哀鴻遍野的長租公寓領域里,龍湖也走進了曙光里,實現了正向現金流。

            上述兩大業務條線,總是讓諸多房企談之色變,要么缺乏系統支持,無法形成規模效應;要么戰略定力不足,在進退之間反復搖擺。這兩點阻礙,龍湖均順利翻越。

            4.21%的平均借貸成本,是龍湖發展持有型業務的強大后盾,只有投資收益高過利息成本,這樁生意才有可能持續,如果沒有低利率加持,商業地產的模式就是走不通的,而一旦這一模式走通,它和住宅開發又會形成良性互動,以持有型資產穩定、高毛利的收入,帶動著企業評級的不斷提升,進一步降低融資成本,最終以低利率惠及全部業務。

            在一個財務安全度高、規?;颈P穩的環境中,持有型資產的運營者可以沉下心來,扎實打好運營的行活基礎,調整品牌業態、提升空間質量、提升運營效率。

            截至2021年6月,龍湖商業已進入全國28座城市,累計開業商場54座,已開業商場建筑面積為524萬平方米,整體出租率97.8%。相較于去年同期,商業租金增長39%至37.1億元,商場銷售額增長100%至222億元,平均日客流201萬人次。已開業商場的同店銷售額同比去年實現60%增幅,客流也逐步恢復至疫情前水平。

            在拉動消費的過程中,商業項目往往在城市中充當了基礎設施的職責,因而和城市的融合程度也是商業優質與否的重要標準。龍湖商業的布局聚焦重點城市的交通節點,突破地域和時間邊界,能夠有效聚合城市功能。上半年新開業的5座購物中心有多座TOD城市綜合體項目,其中,龍湖長沙洋湖天街是龍湖在華中地區開業的首座TOD商業綜合體,匯集了國內外近300家優質品牌,其中城市首店、旗艦店約占40%;隨后開業的武漢江宸天街是龍湖在華中區域亮相的首個雙地鐵TOD商業綜合體。開業兩天,武漢江宸天街總客流量超47.5萬人次,總銷售額破3555萬元。

            在具體的項目運營中,龍湖商業也保持了創新的活力。

            2019年3月20日龍湖原創IP形象——龍小湖以“龍湖首席親善官(CLO)”這一虛擬職位,官宣成為龍湖形象代言人。自誕生起,龍小湖IP大膽地進行了多種二次元嘗試,衍生出平面形象、周邊、表情包等。然而,龍小湖并不滿足于停留在二維世界,在“空間即服務”戰略指引下,龍小湖樂園應運而生。在過去一年半的時間里,龍湖在重慶、成都、常州、武漢4個城市開業5個龍小湖樂園,迭代了3代產品。據了解,2022年龍小湖樂園將迎來一個爆炸式的增長,明年預計將在9個城市完成13座樂園的開業。

            而在龍湖商業自主原創、年度規模最大的營銷類IP活動——“66天街歡搶節”中,瓏珠的加持為消費者帶來更多驚喜,并助力龍湖商業加速了線上營銷與線下購物場景的全面貫通。

            瓏珠是廣大客戶在龍湖集團旗下住宅、商場(龍湖天街)、長租公寓(冠寓)等各類場景中消費所得到的獎勵積分,10瓏珠積分可抵1元人民幣。用戶可直接在“瓏珠商城”網絡服務平臺上兌換有關商品或服務,也可在龍湖集團各業態提供的消費場景中抵扣使用。作為“空間即服務”戰略的重要組成部分,瓏珠是連接龍湖集團各航道豐富體驗的一座橋梁。

            瓏珠連接的租賃住房業務,和商業一樣,也極端考驗一家房企的系統能力和戰略定力。在國家“租購并舉”政策之下,龍湖對租賃住房業務冠寓的戰略同樣篤定。

            隨著疫情后市場日益回暖,上半年,冠寓已布局30余個高量級城市,開業房間數達9.4萬間,實現租金收入10.7億元,期末出租率達94.1%,在更大范圍內滿足了城市新青年對品質租房的需求。

            截至目前,龍湖冠寓落地40余個人才公寓項目,提供超2萬套人才住房;參與編制《長租公寓綜合性能評價標準》,參與編寫國家《租賃住房運營管理標準》;積極響應各地住房租賃監管政策,成功入選杭州首批住房租賃企業白名單。

            各航道業務穩步發展的背后,離不開組織體系的支撐。近年來,龍湖集團在數字與科技方面的布局,如今可支持職能做輕、業務更專;同時通過系統賦能消滅權力距離,提高決策精準度與效率。唯有如此,圍繞“空間即服務”的主戰略,新航道的孵化才更有成型的可能,傳統行業未來企業的路徑才更加清晰。