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            【2021 IF·商業地產年會】李亞明:未來十年是中國商業地產輕重分化窗口期

            丁文婷2021-09-08 18:53

            經濟觀察網 記者 丁文婷 9月8日,由經濟觀察報主辦的“2021 IF·商業地產年會”在線上舉辦,漢博商業管理集團股份有限公司執行副總裁李亞明分享了《新消費格局下的商管行業的革新之路》主題演講。李亞明對當前中國不動產的商業服務層面、商業管理資產市場的機遇與挑戰等方面展開了分析,并對未來新格局下商管行業的革新制度提出了五條應對策略。

            在李亞明看來,中國的商管企業正從傳統的重資產開發運營中剝離出來形成獨立賽道,隨著市場金融和開發政策的調整,將形成廣大的資產發展空間,商管企業也將從內部運作向外部獨立生存轉化,從而形成一個行業。“未來十年是中國商業地產受政策影響而形成輕重分化的窗口期”。

            以下根據李亞明演講整理:

            我今天分享的主題是新消費格局下的商管行業革新之路,關注的是當下備受關注的商管行業及商管行業發展趨勢。

            聚焦到國內的商管行業發展歷程,大體上分為兩大階段?;仡欀袊虡I地產開發的這40年,前20年基本是以外資和國內的港澳臺企業主導的城市綜合體和一線城市的商業地標;2000年-2010年則是中國商業不動產大發展的時代。2015年,首先由萬達喊出了輕資產管理的口號。漢博商業2015年新三板掛牌時,這個服務領域都沒有對標的企業,當時對標的是酒店服務類企業。2017年,國家出臺了全新的國標行業目錄,綜合體管理服務行業才浮出水面,行業才進入到快速發展時期。

            2019年12月30日,寶龍商業分拆上市,2020年12月9日,華潤萬象生活分拆上市,這些行業龍頭企業都給其他的企業起到了標桿和示范的作用??梢哉f商管行業進入到了資本助推階段,商管行業已經從傳統的開發運營模式中剝離出來,形成了獨立的賽道,并在資本市場上進入凸顯價值的階段。

            目前,不動產管理主要分為三個層面,第一是投資管理,第二是資產管理,第三是物業管理。對比境外和境內的特點,國外的商管主要是投資管理和資產管理捆綁共同發展,切分的是商業資產增值部分的蛋糕;而國內基本是以資產管理+物業管理作為捆綁的一種服務模式,這是國內和國外的最主要的區別。底層邏輯是基于國外和中國的不同的金融環境和條件。

            在這一新興賽道中,涌現出了三類選手,第一類是由原來開發企業剝離出來的商業管理公司,或者叫商業資產管理公司;第二類是像漢博商業這種獨立的第三方,通過這么多年的發展,摸索出一條自己的發展之路;第三類是以過去的傳統百貨,或者是某一個細分品類的業態或者是品牌,像數碼科技,甚至是奧萊、IP類的業態品牌商進入這個賽道。未來大家共同在這個行業中互榮、互生、互惠。

            商業管理各大公司目前面臨著哪些機遇或挑戰?我認為主要有如下四點第一,雖然現在國內涌入到商業管理,或是資產管理賽道的從業者很多,但是行業的滲透率并不高,未來還有大幅度的提升。綜合管理服務類最重要的是以購物中心為主導。目前,國內的購物中心近萬家,而比如萬達廣場管理的也不過三、四百家左右,市場占有率僅有3-4%。所以未來這個市場發展空間還是非常大的。

            第二,大部分國內商管公司都是從原來的開發企業母體剝離出來的,對母體或者是開發主體的依賴性比較強,未來能不能接受市場化的挑戰,以及能否形成統一的發展標準,能否快速地復制,我覺得未來也是有充分的想象空間。

            第三點在于,賽道的同仁們主要是在一二線城市中尋找自己的獵物和市場。而未來三四五線城市以及具體服務的資產類別上,還有細分和下沉的空間。

            第四,我們可以清醒地看到,賽道上的選手很多是綜合性的,真正致力于純商業資產,或者是購物中心的,并不是非常多,獨立性能否完全凸顯,我覺得未來有待于觀察和發展,這是我做出新格局下的四個判斷。

            而針對未來新格局下商管行業的革新制度,我認為有五條應對策略,或者說是五個方向。

            首先,城市更新時代已經來臨,行業同仁應該關注小而美和下沉市場。未來我們服務的這些資產不應該只關注新增項目,而要更多地關注存量市場?,F在很多行業同仁還沒有關注到一些細分和下沉市場,比如一些三四線城市,更迫切需要行業標準、專業人才和品牌的進入。

            其次,合作模式靈活,助推市場經營多贏,多做一些嘗試。市場上主流的合作模式主要是三大類,第一類是品牌輸出和管理輸出,第二類是委托管理服務,第三類則是整租管理類,各有優缺點。

            第三,行業從業者們需要不斷地完善自己的專業能力和經營資產的能力,回歸到未來商業的本真。

            第四,攜手科技,數智賦能。需要從品牌平臺、城市地圖、管理平臺和會員平臺四個方面著手,利用科技的力量數智賦能,增效降本。

            第五,借助資本的力量,為服務的資產為消費者創造新的消費需求。尤其是結合當下關注在餐飲、文創、體育、親子、休閑娛樂和醫美服務,這六大服務體驗業態是未來引領市場消費的風口。

            縱觀未來,我總結三點:第一,中國的商管公司正從傳統的重資產傳統運營中剝離出來形成獨立賽道,隨著市場未來的金融和開發政策的調整,將形成廣大的資產發展空間,商管企業也將從內部運作向外部獨立生存轉化,從而形成一個行業。

            第二,商業管理不同于傳統的酒店、住宅和寫字樓能形成一個標準的服務方案。商業品牌的迭代、商業的時尚度和消費者的忠誠度變化都非???,很難形成標準化的產品。這就需要大家脫離過去依賴資產和母體資源的方式,能夠在第三方市場競爭的時候,找到一條自己未來的生存之道。

            第三,未來十年是中國商業地產受政策影響“輕重分化”的窗口期。希望行業內的同仁們能互相交流,通過平臺打造和空間服務,創造更好滿足大眾的,有煙火氣的行業消費及商管品牌,走出一條有中國特色的商管之路。

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            不動產運營報道部記者
            關注華東地區房地產與大健康,探索資本背后的故事。
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