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            對話普洛斯ASP莫志明:除了提供空間,物流資產管理要做什么?

            程璐洋2021-09-13 19:14

            圖片來源:受訪者供圖

            經濟觀察報 記者 程璐洋 疫情后,所有商業地產類型中,倉儲物流園區是恢復最快的之一,熱度直接體現在資本的追逐上。

            1月,黑石40.62億元收購富力廣州國際機場綜合物流園70%股權。6月,凱德向中國平安人壽保險出售位于中國的6個來福士資產組合的部分股權,回收資本超96億元,表示下一步投資重點涵蓋產業園區、物流和數據中心。

            5月31日,中國首批公募基礎設施REITs發行,中金普洛斯REIT作為上交所首支倉儲物流類基礎設施公募REITs,于6月21日上市。

            物流行業的發展,除了疫情帶來的直接影響,更大的背景來源于過去十年,中國電子商務的巨大浪潮。世邦魏理仕數據顯示,2015-2020年,社會物流總額年復合增速約為9.53%,北京、上海、廣州等一線城市的物流地產投資凈回報率在6%-8%,高于商業地產的4%-5%。

            關注物流行業,無法忽視普洛斯的身影。作為另類資產投資管理機構,普洛斯在中國68個地區市場,投資、開發和管理著400多處物流倉儲、制造及研發、數據中心及新能源基礎設施,在中國的資產管理規模達720億美元。

            2016年,普洛斯中國資產服務運營平臺ASP(以下簡稱“ASP”)成立,作為普洛斯的業務平臺之一,在“募投管(創)退”業務周期中負責“管”。ASP圍繞園區場景,提供資產生命周期各個階段的管理服務,從規劃設計、建設工程、運營管理、招商租賃到產品與增值服務,運用物聯網、人工智能、機器人和大數據技術,提升運營效率和服務水準,對資產進行一系列數字化、智能化升級。

            目前,ASP作為物流及工業設施管理服務平臺,管理的園區數量超過500個,管理園區面積超過4000萬平方米,服務客戶超過3000家。

            9月上旬,經濟觀察報獨家專訪ASP董事長及首席執行官莫志明,討論ASP的核心能力,以及正在關注的行業方向。

            普洛斯中國資產服務運營平臺(ASP)董事長及首席執行官莫志明      受訪者供圖

            普洛斯中國資產服務運營平臺(ASP)董事長及首席執行官莫志明 受訪者供圖

            莫志明曾任普洛斯資產中國區聯席總裁。在研究報告中,倉儲物流被視為一個行業,但和莫志明溝通會發現,物流基礎設施、物流資產管理,在他們的語境中早已被厘清。而分工細化,通常是一個行業越發成熟的必然過程。

            關于ASP

            經濟觀察報:為什么在五年前選擇成立ASP,當時的倉儲物流市場處于什么階段?

            莫志明:主要是普洛斯看到資產管理加增值服務的發展空間很大,所以ASP主要做資產管理。以前大家看物流的資產管理,只是基礎的物業管理,很多都外包,看作成本,沒有看清楚運營和管理的重要性,其實物業管理只是其中一部分。

            普洛斯開發的資產主要和物流工業相關,開發后長期持有,所以一直非常重視投后的資產管理和運營。幾年前,我們看到投后有很大的發展空間,簡單說,希望資產不斷產生營收、增值。增值是兩個原因,一個是營收,就是租金和各方面的服務,另一方面是資產本身估值,實際上,估值主要還是看營收.所以怎么運營,產生什么營收,租金也好,其他增值服務也好,都很重要。

            增值服務方面,客戶的新需求大部分跟科技智能化設備相關,那些東西都在資產的場景里發生,場景如果管理不好,其他東西就很難出現。所以高大上的事不能脫離基礎運營,基礎做好,疊加一些增值服務,慢慢形成組合。

            物流園區也可以拎包入住,就像你去五星級酒店,入住之前就知道設施設備、軟硬件都已經安裝調試好。5年前我們就看到這樣的資產管理未來有非常大的需求,發展空間巨大。

            經濟觀察報:你們怎么了解需求?

            莫志明:普洛斯90%都是自己跟客戶簽約,很少的比例是跟中介,不是我們不跟中介合作,是跟客戶走得很近。因為我們希望從客戶的角度去理解他們的業務,特別是比較重視的電子商務、高端汽車、高端制造業,到底行業在發生、可能發生什么改變。

            普洛斯做高標準庫,也有人不理解,哪有人會用高標庫,隨便找個農民庫就解決問題,人家3毛錢,你收7毛錢干啥?我們從一開始就相信,中國經濟如果要往前走,一定要提高運營生產力。所以我們蓋高標庫,考慮的就是未來以技術為主。庫里面在發生什么,客戶要求的功能已經改變,如果只提供一個庫,后面可能錯過很多機會。

            除了提供空間,資產管理要做什么?大部分客戶來普洛斯園區租賃,不只是租個庫來放東西,而是把倉儲作為其核心運營的一部分。特別是電子商務公司,它不需要門店,所以倉儲的功能發生了非常大的改變,大部分成為了核心運營中心、分撥中心,流程里包含很多增值服務,按訂單來揀貨、品控、再包裝、發貨,都是具體的增值服務。

            這些運營需要有高標準的庫,有很多人在里面,所以有系統,有機器,有自動化的一系列需求,倉庫本身就是整個供應鏈體系的一部分。這對資產管理提了很多新要求,不能只是給個空間,要能配合運營,從最簡單的管控好人和車,到對庫內運營進行配合。

            如果我們不做,他們會自己做、找其他人做??蛻魰?,你是物業管理,你懂嗎?現在我們給他幾種方案,很多客戶都接受,從國際知名生物醫藥企業到鞋服行業的領先品牌,都在使用我們的方案。

            所以ASP是普洛斯非常重要的一部分,集合普洛斯生態資源,通過ASP面對客戶,為客戶提供更多的增值服務,從而提升資產價值。ASP成立的主要目標,就是把資產管理變成一整套服務,輕資產的商業模型,希望把模型提供給普洛斯自己開發的園區,同時也帶到市場,提高整個市場的標準。

            普洛斯物流倉庫 受訪者供圖

            普洛斯物流倉庫 受訪者供圖

            經濟觀察報:ASP的護城河是什么?

            莫志明:我認為是在哪里創造價值。如果不創造價值,就沒人愿意來買單,用你服務。全生命周期的資產管理,是ASP的總體定位。

            首先對業主來說,要讓它的資產價值提高。不僅是蓋好以后,是從要不要投開始,特別對第三方外管的服務,合作方可能是政府、央企、國企、民企,他們有計劃開發園區,有土地資源,但那個項目到底能不能往前走,需要更專業的咨詢。我們給很多合作方提供可行性研究,從各方面的信息、數據,到底在那個區位應該開發什么樣的園區,目標對象服務誰,電子商務下游的分撥中心,還是汽車行業制造供應商的場地中心,還是作為區域性的干線運輸分布,都需要以專業的知識和信息為基礎提供咨詢。

            項目如果立項要做,接下來到具體的設計,怎么蓋,蓋多少。再往前,工程相關的怎么干,成本花多少,怎么去管理。這是ASP核心的工程管理。

            這些對投資來講,是非常重要的部分,因為前面如果做得不好,后面就很難。定位錯了,本來應該蓋分包中心,蓋了冷庫,需求從哪里來?想的好,不一定做出來,所以項目管理非常重要。

            蓋好以后,從找客戶到管理園區的客戶,具體提供核心運營體制,從最簡單的供電、供水,到數字系統的使用和作業人員的搭配,這是園區的資源管理部分。

            后面希望提供更多的增值服務,園區里有很多場景,和購物中心的場景一樣,在物流園區里,同樣有人、車、貨、設備、空間,要大家合作才能產生價值。我們的工作是讓這些事好好的,不要打仗。園區很多機器人,怎么樣讓機器人與工作人員安全運營。也不是所有園區馬上會無人化全自動,看客戶的需求,更多是組合,人跟機器人、跟設備、跟系統怎么有效組合,是我們提供的服務。

            在運營方面,我們給客戶一個運營解決方案,而不需要他自己從頭開始構架,因為對很多客戶來說,那不是他的核心競爭力。我們希望做更多增值服務,提升客戶滿意度,同時推動租賃。

            最后業主希望退出,我們也會給到方案。這就是我們全生命周期的服務模式。

            經濟觀察報:ASP服務普洛斯開發的園區,也在外拓第三方園區。

            莫志明:是的,央企、國企,民企,以及外資企業其實都是我們重要的合作伙伴。

            有品牌租用第三方的庫,想有更高效的資產管理,也跟我們合作,比如知名汽車品牌和日化品牌。大部分客戶全國有十幾個項目,希望在同一個高標準里運營。ASP提供的,除了單點運營,還成為網絡型運營,推進標準化。

            所以一些企業跟我們合作,是因為希望把他們的園區變成我們管理的網絡的一部分,價值就不一樣了。比方說如果它運營用我們系統,可以說是ASP標準運營的庫,就可以服務對這個標準有需求的客戶。高端客戶找庫的時候,要找標準的,到底是什么標準?如果是普洛斯,客戶知道是什么標準。我們希望把第三方業主的標準提到這個水平。

            對很多地方政府,推動基礎設施發展,希望長期提供高標準服務,所以我們可以從輕資產運營的角度去提升效率。除了央企、國企是我們重要的合作伙伴,占我們目前外拓園區的一半以上之外,私人企業以及外資企業也是有同樣需求。

            經濟觀察報:普洛斯參與了國內首批基礎設施REITs試點,普洛斯是否有較強的訴求把資產變輕?

            莫志明:REITs本身重大的意義,是打開資金渠道,把資金導向基礎設施開發,非常好。因為基礎設施要繼續,主要服務實體經濟,是整個國家希望做也應該做的事。

            REITs有兩個字很關鍵,公募,意思你跟我都可以參與,一方面讓大家都能有機會投資,非常好,但同樣,要面對更多大眾投資人,就要回到資產管理,因為大家都希望長期穩定回報,而且每年都有分紅,所以要想清楚。

            REITs講了好幾年,我們也做了好多工作,因為如果資產管理不好,表現不好,會影響大眾投資人信心,所以放進去的資產,首先一定有很好的過去表現,接下來大家會比較有信心。

            普洛斯重視資產管理,因為我們知道,REIT上市不是一個結果,而是新的更大責任的開始,要面對公眾投資人,普洛斯作為REIT資產外部管理人,要致力于不斷提高資產的運營管理水準。

            當然不是說中金普洛斯REIT里的7個項目和其他普洛斯項目不一樣,這7個項目代表了我們的標準,是所有園區共同的標準,希望通過REITs機制鼓勵和鞭策我們自己做到更好,這樣形成良性循環,有更多項目可以提供給REITs,也讓大眾投資人有更多投資的機會。普洛斯也多些回籠資金渠道,再去投資,對資金配置更有效。

            我們相信這個時間點也非常好,經過充分的準備,打下這么好的基礎,希望把投資的機會開放給更多大眾。普洛斯也很感謝有這個機會成為首批上市的REITs之一,也希望整個行業在資金渠道上通過REITs打開更多的機會。

            不管是ASP還是REITs,與其說想把資產變輕,不如說是想要提高資金的周轉速度,來做擴大行業空間的事。

            關于行業

            經濟觀察報:物流的收并購市場,目前是否處于高熱狀態?

            莫志明:行業的確有很多關注,正常。因為經過疫情,全球的經濟發展,回到更核心的實體經濟。所以基礎設施特別是物流相關的大流通,有很大的發展空間。

            中國過去10多年,物流地產領域發展很快,但總體來講規模還不夠。目前國內已經有9億-10億平方米倉庫的量,但大部分都是低標準的,5年前或10年前可以,現在大部分不能滿足客戶的需求。對我們來講,行業總體的發展空間很大,普洛斯對行業未來充滿信心,要繼續開發高標準的庫,也要把存量的資產升級。

            過去兩三年看到很多資金投入這個領域,但其實整個行業還有很大空間,所以目前我們也不太擔心是否過熱。

            回到投資,如果你不知道后面的資產管理方式,很難去做投資決策,因為不知道到底這個價格是否合理。我們是反推,先判斷那個區域后面的需求,大概租金區間,增值服務能提供什么?反推出大概區間,和商業一樣,都是長期的。

            物流不動產行業,雖然很多資金關注,但其實是很理性的行業,我們的投資人也有非常專業的團隊。普洛斯有幾期新的基金,總體來講,彈藥非常充裕,但是標準也很嚴格。

            以前大家拿著槍就打,現在張開眼睛看,真的要瞄準。在一個城市,東南西北中部,放在哪里更專業。這是好事情,因為的確是貴了,所以大家更想清楚,到底投在哪里,否則后面會很苦。

            普洛斯全景2 受訪者供圖

            普洛斯某園區全景 受訪者供圖

            經濟觀察報:從普洛斯多年來的租戶變化,能看出哪些經濟趨勢?

            莫志明:ESG(即環境、社會和公司治理)三方面,和我們的行業很有關。從環保講,物流行業跟環保有密切關系。物流本身消耗了很多能源,也產生很多氣候的影響,排放很多。但物流本身也是流通,如果高效流轉減少浪費,對環境也有好的一面。大環境里,普洛斯的一些客戶已經定下指標,國家也有指標,3060都是具體指標,在物流領域已經產生比較明確的要求,園區能耗怎么管理,怎么幫助減排。

            生命科學行業發展非常高速,很多客戶增量非常高,但要理解他們要的是什么,不只是空間,更多是環保、能耗,安全各方面達到標準。

            社會方面,物流行業也影響到很多人生活。我們園區有很多人在工作,希望讓他們有安全的環境,高風險的工作讓機器來。這就像我們5年前做ASP,現在說可能感覺不是很強烈,但一兩年后,希望大家都會做這件事。

            經濟觀察報:5年前最大的客戶是電商行業,現在發生了改變嗎?

            莫志明:我們一直非常關注生命科學行業。其實普洛斯核心關注的五六個大行業,有專門團隊服務。我們跟中外的大健康頭部企業一直有合作。過去幾年發生很多改變,生命科學的銷售渠道打開,和新零售相關,整個行業也跟電子商務更有關系。

            我們之前給醫療做很多定制庫。最近幫一家全球領先的生物醫藥企業在國內的運營中心實現倉儲租賃一站式“拎包入住”。生物醫藥行業對租賃倉儲的條件要求高,需符合ISO9001/藥品GMP認證標準,將普通常溫倉庫升級改造為多溫區倉庫。同時,該企業希望能轉為按月支付租金的長期租賃,避免一次性占用大筆資金。普洛斯幫他量身定制了一個包括3500托盤位的經營性租賃、從零下25℃到零上25℃的多溫區倉庫功能設計及工程改造、匹配相應的自動化設備,并嵌入數字供應鏈金融的解決方案。

            這個案例不完全是量身定做的大庫,是五六萬平方米,更靈活的方案,因為它面對更多銷售渠道,希望像電子商務一樣,高效配送,庫不像以前主要是存放,里面有很多分揀線,不同的溫區。

            以前生命科學企業都希望自己做,不放心也不希望人家知道他怎么做,現在大家比較開放,普洛斯就給他一個拎包入住方案,企業管好你的渠道和藥就行。

            汽車行業也不是傳統的,新能源汽車的需求不一樣,在物流方面的零部件小了,更多需要交付中心。有些客戶用庫來做車的交付中心,你買臺新車,以前去4S店提車,現在來普洛斯倉庫來提。園區很高大上,然后你坐下來,告訴你車要怎么去好好享受。你喝一杯咖啡,那個車就在庫前,有些客戶希望多加些標簽,改下顏色,在那兒也能解決。我們西安有幾個園區已經在提供這樣的服務了。

            關于日常運營

            經濟觀察報:ASP為今年的雙11做了哪些準備?

            莫志明:針對雙11期間的商家倉儲分揀人工成本高、波峰波谷分揀量變化大等痛點,今年重點面向鞋服、時尚、電商、冷鏈、快遞等行業,推出“倉庫+RaaS(Robotics asa Service)”一體化解決方案,讓企業在雙11期間短租倉庫時,一站式部署靈活的自動化倉儲運營。

            比如,普洛斯與浙江立鏢機器人合作的智能倉儲分揀RaaS解決方案供應商鏢普GRS,8月14日上線了利豐維秘RaaS項目,為客戶提供免費安裝、按件付費的運營方式,在2至3周內部署自動化分揀設備,避免了設備選型所需的評估時間,并無需先期一次性的投入。雙11之后,企業可以選擇靈活的配置方案,無需長期持有所有的自動化設備重資產。

            我們還會準備更多,因為車輛跟人員有很大的短期增幅,每個園區多了幾千號人,洗手間的使用都需要運營,還有很多看不到的,比方供電、供水24小時不停,都是背后團隊做的事。

            經濟觀察報:7月的河南暴雨,和去年以來的疫情防控常態化,對ASP產生了哪些影響?

            莫志明:氣象災害發生的頻率越來越高,是全球問題。對我們物流,除了事情發生后去應變,更重要的是怎么預防。從去年開始,我們嘗試氣象災害云預警系統,與中央氣象局網站聯通,觸發預警后,ASP園區信息管理系統(AMS)自動下發工單到各園區,指導園區及時清理屋面和疏通管路等,降低了極端汛情對園區運營的影響。

            今年AMS全面使用,會做更多優化,我們相信這個系統是業內首家。以前就靠團隊判斷,當然他們很有經驗,但人嘛,有些經理太保守,風暴離他還有一周,已經做了很多事,那資源就(浪費了),希望更精準更有效。

            所以在過去兩個月,普洛斯在鄭州所有的5個園區,運營平穩,基本沒有太大災害,客戶也認可。一方面是團隊平常的鍛煉,同時也體現了科技運營,利用大數據系統來推動工作的改變。

            疫情開始后,我們希望做兩個事,人員保障零感染,同時讓運營繼續下去。把園區關掉停下來很容易,但這樣就讓客戶不能運營,就不能活下去,一周兩周還可以,長期下去不可能,所以我們希望兩邊都抓。

            防控就要能讓政府放心,你這個園區還可以繼續運營。有很多具體工作,系統來掌握人和車的歷史信息,所有進出園區的人和車,追蹤從什么地方來,去什么地方。同時在園區里,具體的防控一直堅持,每臺車進出都做消毒消殺。所以從去年到現在,只有頭兩個月在武漢的園區運營影響比較大,其他的全國園區都能繼續運營。

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            不動產運營報道部記者
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